"Les deux marchés de la vente aux particuliers et aux bailleurs sociaux atteignent aujourd'hui leurs limites en termes de prix : limite à la hausse pour les ménages, limite à la baisse pour les HLM. Dans les deux cas, la soutenabilité du modèle est en cause", selon Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui présentait, le 1er mars, les résultats de la profession au dernier trimestre 2017 et ceux de toute l'année 2017.
Ces résultats confirment en effet le sentiment d'un exercice globalement satisfaisant mais qui ne parvient pas à cacher les premiers signes d'inquiétude. Une impression qui résultait déjà des récents chiffres concernant la construction de maisons individuelles (voir notre article ci-dessous du 9 février 2018) ou encore de l'évolution du nombre d'agréments de logements HLM (voir notre article ci-dessous du 6 février 2018).
Les ventes en bloc à des organismes HLM ont bondi de 30,5% en 2017
L'année 2017 aura été "marquée par une nouvelle croissance des ventes de logements neufs (+5,9 % sur un an, à 157.827) renouant, dix ans après, avec les niveaux d'avant-crise". Mais malgré ce bon résultat d'ensemble, "la croissance du marché n'est pas suffisamment équilibrée", estime Alexandra François-Cuxac. Une allusion transparente à la dépendance croissante des promoteurs immobiliers à l'égard des organismes HLM, avec des conséquences en termes de volumes comme de prix.
En effet, du côté des ménages, la demande reste forte (118.000 logements neufs vendus à des particuliers l'an dernier), mais elle tend à stagner (+1,1%). A l'inverse, les ventes en bloc de logements sociaux à des organismes HLM ont bondi l'an dernier de 30,5%, pour atteindre un total de 34.306 unités. Conséquence, selon la FPI : "Les ventes augmentent, mais principalement sous l'effet des ventes au secteur HLM, qui s'opèrent à un niveau de prix trop bas."
"La soutenabilité du modèle est en cause"
La question des prix inquiète en effet particulièrement les promoteurs. En 2017, la hausse a ainsi été limitée à 1,8% (contre 2,5% en 2016), pour une inflation estimée par l'Insee à 1%. Pour la FPI, cette tendance globale à la stabilité des prix suscite "à la fois la satisfaction et l'inquiétude". Côté satisfaction : la mise en évidence du lien positif entre les volumes et les prix, avec des prix qui augmentent peu là où l'offre est importante. C'est notamment le cas en Ile-de-France, avec 47.900 logements vendus en 2017 pour une hausse des prix limitée à 0,3%.
Côté inquiétude, cette stabilité "confirme un problème de solvabilité des ménages : au niveau de prix atteint sur le marché du neuf (4.133 euros/m2, France entière), une hausse, même modérée, a un impact négatif immédiat sur la demande".
L'action "fondamentale" des pouvoirs publics nationaux et locaux
Pour 2018, la FPI juge les fondamentaux de la demande plutôt bien orientés, "notamment grâce aux décisions du gouvernement sur le Pinel et le PTZ en zones tendues". Mais elle estime aussi que plusieurs facteurs pourraient jouer en sens inverse, comme l'évolution des taux d'intérêt ou le recentrage géographique des aides. Dans ces conditions, elle considère que "maintenir en 2018 le niveau élevé d'activité de 2017 serait un résultat positif".
La FPI souhaite toutefois "dépasser cette approche quantitative et veiller à ce que la croissance du marché du neuf soit durable et soutenable", ce qui suppose de remédier aux différents déséquilibres évoqués. Et, pour cela, "l'action des pouvoirs publics nationaux comme locaux est fondamentale". Elle doit s'articuler autour d'un unique objectif, qui doit être porté notamment par le projet de loi Elan ("portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique"). Il s'agit en l'occurrence, pour la FPI, de contribuer à produire du logement privé plus accessible, grâce à la simplification, à la libération du foncier, à la lutte contre les recours abusifs ou encore à la maîtrise des coûts de construction.
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