La "stratégie logement du gouvernement", présentée ce 20 septembre 2017 à l'hôtel de Castries par Jacques Mézard et Julien Denormandie est organisée autour de trois piliers : "Construire plus, mieux et moins cher" ; "Répondre aux besoins de chacun" ; "Améliorer le cadre de vie".
"Les collectivités locales ne sont pas suffisamment incitées à construire du logement", estime le gouvernement, ainsi que l'a déclaré à plusieurs reprises Julien Denormandie. Le secrétaire d'Etat a annoncé la création d'un "dispositif d’intéressement financier pour les collectivités qui s’engagent à construire". On n'en sait pas beaucoup plus, sinon que le dispositif sera élaboré "dans le cadre du groupe de travail sur la réforme de la taxe d’habitation issu de la Conférence nationale des territoires".
Création du projet partenarial d'aménagement (PPA)
Le gouvernement prévoit également la création d'un nouveau dispositif, le "projet partenarial d'aménagement (PPA)", qui serait conclu entre l'Etat et les collectivités pour accompagner la réalisation de "grandes opérations d'aménagement" à vocation métropolitaine. Le PPA définirait le projet d'aménagement (dont le nombre de logements à réaliser) et les engagements financiers de l’Etat, des collectivités, de la Caisse des Dépôts et des partenaires privés. Ce dispositif permettrait de "déroger aux règlementations de droit commun", précise le ministère. Pour mettre en œuvre le PPA, l'Etat et la (ou les) collectivité(s) concernée(s) pourraient construire un opérateur commun d'aménagement de type SPLAIN (Société publique locale d'aménagement d'intérêt national). Il s'agirait, selon Julien Denormandie, de passer d'une "approche coercitive et réglementaire" à un projet élaboré dans la "concertation". "C'est l'anti-OIN", résume un membre de son cabinet.
Quand la réforme des APL devient un volet d'une politique de baisse des loyers
Il est confirmé que le gouvernement proposera "dès 2018" une réforme des aides au logement. Mais on n'en sait pas beaucoup plus. On en sait d'ailleurs plutôt moins, puisque ni le ministre ni son secrétaire d'Etat n'a confirmé le montant de 50 euros (et a fortiori de 60 euros, somme qui est aussi évoquée) de baisse des APL pour les locataires du parc social. Il faudra pour cela attendre la présentation du projet de loi de finances pour 2018 dans exactement une semaine.
Ce mercredi 20 septembre, Julien Denormandie a expliqué que le problème n'était pas tant le montant des APL, "le problème c'est le montant des loyers". Donc pour faire baisser les dépenses APL qui pèsent lourd dans le budget de l'Etat, l'idée est de baisser les loyers et de rompre avec la "logique de rabot". Les règles de marché devraient s'en charger dans le secteur libre grâce au "choc de l'offre" promis avec les mesures du premier pilier du plan logement. Certes, cela prendra quelques années, Julien Denormandie en convient. La solution consistant à relancer l'encadrement des loyers institué par la loi Alur n'est pas retenue. Mais pas non plus officiellement abandonnée, Jacques Mézard ayant indiqué qu'une évaluation de cette politique serait menée. Elle devrait être facilitée par la création du "bail numérique". Créé pour simplifier les démarches des locataires du privé, le dispositif permettra aussi d'"améliorer la connaissance des niveaux de loyers".
Une structure dédiée serait créée pour racheter "en bloc" du logement social (et le revendre)
Si les loyers du secteur privé mettront un peu de temps à bouger, "en revanche, nous pouvons agir tout de suite sur le logement social", a déclaré Julien Denormandie puisque son financement dépend de l'Etat, de la Caisse des Dépôts et des collectivités. "Nous proposons aux bailleurs sociaux d'améliorer leur gain et nous leur demandons que ce gain additionnel soit reporté sur les loyers", de manière à ce que "aucun locataire ne perde 1 euro". Pour ce qui est des modalités, c'est encore un peu flou. Le dossier de presse indique que la baisse des loyers se ferait au bénéfice des locataires APLisés, mais le ministère semblait vouloir rester évasif sur cette question.
A noter, parmi les dispositifs envisagés pour "améliorer le gain des bailleurs sociaux" (voir notre article ci-dessous du 13 septembre 2017), que Julien Denormandie a naturellement évoqué la vente de logements Hlm aux locataires. Il est demandé à Action Logement et à l'USH de travailler ensemble pour mettre en place une structure dédiée destinée à acheter "en bloc" des logements dans le parc social avec un objectif de doubler le nombre de ventes dès 2018 et de le porter à 40.000 par an "à moyen" terme (contre 8.000 aujourd'hui).
Jouer sur le volet fiscal pour libérer du foncier
Dans le premier pilier "Construire plus, mieux et moins cher", les collectivités locales retiendront également que le gouvernement entend toujours "faciliter la cession des terrains publics" pour y construire du logement. Il s'attaque aussi aux terrains privés.
Pour libérer du foncier appartenant aux particuliers et aux entreprises dans les zones tendues, le gouvernement jouera sur le volet fiscal. Il prévoit un abattement fiscal "exceptionnel" (de trois ans) sur les plus-values pour la vente de terrains. Pour les particuliers, l'abattement sera appliqué sur les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de terrains bâtis, en cas de promesse de vente conclue avant fin 2020 en vue de la construction de logements neufs. Cet abattement sera de 100% pour les cessions réalisées en vue de construire du logement social, de 85% pour les cessions en vue de réaliser du logement intermédiaire, et de 70% en vue de réaliser du logement libre, sous condition de densification.
Pour les entreprises, le taux réduit d’imposition de 19% sur les plus-values résultant de la cession de locaux professionnels en vue de leur transformation en logements sera prorogé et étendu. Ce taux réduit sera étendu aux plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir en vue de la construction de logements, en cas de promesse de vente conclue avant fin 2020.
"Stop" aux recours abusifs, "zéro nouvelle norme"
Pour "Construire mieux, plus et moins cher", le gouvernement veut dire "stop aux recours abusifs" et entend pour cela mieux encadrer les recours dans les contentieux d’urbanisme et renforcer les sanctions. "Des mesures nouvelles seront prises pour maîtriser la durée des procédures, notamment en limitant la possibilité de déposer sans fin de nouveaux moyens de recours", s'engage le gouvernement.
Il promet également "Zéro nouvelle norme technique dans la construction et simplification des réglementations existantes", sauf sur les questions de sécurité. Julien Denormandie a confirmé le passage de l'obligation d'adaptation des logements au handicap - qui figure dans la loi Handicap de 2005 - à une obligation d'adaptabilité des logements (le Premier ministre le faisait aussi, quasiment au même moment, dans le cadre du comité interministériel du handicap, voir notre article dans l'édition de ce jour) . Il s'agit désormais d'atteindre les 100% de logements neufs "évolutifs".
Toujours concernant les normes, le gouvernement entend naturellement les "simplifier", mais aussi "passer d’une logique de moyens à une logique de résultats". Ainsi, "toutes les règles de construction seront rédigées sous forme d’objectifs de résultats" et "le niveau de résultat ne sera pas imposé".
Le PTZ et le Pinel reconduits pour 4 ans
Le prêt à taux zéro et le dispositif Pinel seront prolongés pour 4 ans (jusqu’au 31 décembre 2021). Ils seront également "mieux ciblés pour construire plus vite en zone tendue et soutenir la revitalisation dans les zones détendues", indique le ministère. Le dispositif Pinel sera recentré sur les zones A, Abis et B1 sur 4 ans. Le PTZ pour l’achat d’un logement neuf ciblera les zones A, Abis et B1 sur la même période, "avec une souplesse de transition sur la zone B2 durant l’année 2018". Et, "pour soutenir la revitalisation des secteurs détendus, notamment les villes moyennes", le PTZ pour l’achat d’un logement ancien à rénover sera recadré sur les zones B2 et C pour une durée de quatre ans.
Le second pilier, visant à "Répondre aux besoins de chacun", prévoit par exemple la construction de 80.000 logements (dont 60.000 PLS et 20.000 PLAI) pour les jeunes actifs et les étudiants ainsi que l'extension de la garantie locative Visale à l’ensemble des étudiants locataires sans conditions de ressources et pour tous les logements.
La situation familiale des locataires du parc social sera "réexaminée" tous les 6 ans par la commission d'attribution
Sujet sensible, le gouvernement entend toujours "accélérer la mobilité dans le parc social pour des logements adaptés à chacun en évitant la suroccupation et la sous-occupation, en préservant les droits de chacun". Dans ce cadre, la situation familiale des ménages locataires du parc social sera "réexaminée" par la commission d'attribution (CAL) tous les 6 ans "afin que soit proposé à une famille qui s’agrandit un logement plus grand, et à un ménage dont les enfants décohabitent un logement plus petit". "Il ne s'agit pas de chasser les personnes âgées de leur logement", a rassuré Julien Denormandie.
Les mesures en faveur du "logement d'abord" et du logement d'urgence, dévoilées par le président de la République à Toulouse, sont naturellement confirmées (voir notre article ci-dessous du 11 septembre 2017). Ainsi que la création d'un "bail mobilité" de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, en faveur de l'emploi.
Rénovation des centres des villes moyennes : la Caisse des Dépôts mobilisera une enveloppe spécifique
C'est dans le cadre du troisième pilier, "Améliorer le cadre de vie", que le doublement du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) a été confirmé, passant de 5 à 10 milliards d’euros. En plus du 1 milliard promis par l'Etat, les 4 milliards restant seraient financés "par Action Logement et l'USH", nous a-t-on indiqué au ministère.
Jacques Mézard a confirmé qu'il engagerait en 2018 de nouvelles contractualisations avec les villes moyennes et les centres-bourgs "pour dynamiser les territoires". Il est notamment question d'"accélérer la rénovation et la mise aux normes du parc de logements dans les centres des villes moyennes", via l'agence nationale de la cohésion des territoires en cours de création. Le ministère précise que "la Caisse des Dépôts mobilisera une enveloppe spécifique pour financer des prestations d’ingénierie, investir en fonds propres dans des projets immobiliers, accorder des prêts pour accompagner les établissements publics fonciers et les collectivités sur les opérations foncières".
Généraliser les logements connectés
Toujours au chapitre "Améliorer le cadre de vie", le plan logement du gouvernement comprend l'objectif de "connecter tout le territoire et généraliser les logements connectés des territoires haut débit en 2020 et très haut débit en 2022" pour développer les services numériques dans les logements. Il s'inscrit aussi naturellement dans le plan climat qui vise la disparition des bâtiments énergivores et mal isolés en 10 ans. Le ministère indique que les logements les plus énergivores du parc social "seront rénovés sur 5 ans" et, pour le parc privé, "l’appui à la rénovation énergétique sera renforcé pour viser 150.000 rénovations par an de passoires thermiques".
On notera enfin que Jacques Mézard s'est défendu de toute intention de toucher à la loi SRU.
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